Самовольное строительство возникает не только из-за отсутствия одного разрешения. Такой статус может иметь недвижимость, которую возвели на участке, не предназначенном для соответствующей застройки, без документа на выполнение строительных работ или надлежащего проекта, а также с существенными нарушениями строительных норм. Поэтому алгоритм действий по узакониванию самовольного строительства выбирают с учётом причины нарушения, времени завершения работ и прав на землю.
От чего зависит алгоритм узаконивания?
Проверку начинают с исходных данных об объекте. Определяют период строительства, назначение и площадь здания, целевое назначение земельного участка, наличие зарегистрированного права на землю и класс последствий. Эти сведения позволяют понять, подпадает ли объект под упрощённую процедуру или потребуется другой способ оформления.
Даже правильно оформленный технический паспорт лишь фиксирует характеристики недвижимости и сам по себе не создаёт права собственности. Статья 376 Гражданского кодекса Украины отделяет факт возведения объекта от возникновения права на него. По этой причине особенности алгоритма действий по узакониванию самовольного строительства устанавливают после анализа земельных, технических и строительных документов.
Упрощённая процедура: строительная амнистия
Строительная амнистия применяется не ко всем самовольно возведённым объектам. Для индивидуальных жилых, садовых и дачных домов площадью до 500 м² она охватывает постройки, завершённые с 5 августа 1992 года до 9 апреля 2015 года, если земельный участок имеет соответствующее целевое назначение. Для зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения действует отдельный временной критерий — строительство до 12 марта 2011 года.
Если объект соответствует условиям упрощённой процедуры, порядок узаконивания самостроя включает техническую инвентаризацию, необходимое обследование, оформление готовности объекта и последующую государственную регистрацию права собственности.
Технический паспорт и техническое обследование
Техническая инвентаризация нужна для фиксации фактической площади, конфигурации и других характеристик здания с внесением сведений в Реестр строительной деятельности ЕГЭССБ. Для индивидуальных домов площадью до 300 м² и хозяйственных построек до 100 м² возможность безопасного использования может определяться по результатам визуального обследования с внесением соответствующих данных в реестр. В случаях, предусмотренных процедурой, составляется отчёт о техническом обследовании.
Декларация о готовности и ввод в эксплуатацию
После завершения технических процедур переходят к оформлению готовности объекта. Ввод объекта в эксплуатацию по упрощённой процедуре осуществляется на основании декларации, которую можно подать через ЦНАП либо электронный сервис, если для конкретной услуги доступна электронная подача. В документах указывают регистрационные сведения ЕГЭССБ, сформированные по результатам технической инвентаризации и обследования.
Регистрация права собственности
После того как сведения о готовности объекта оформлены в установленном порядке, проводится регистрация права собственности на дом в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Регистратор проверяет предусмотренные законом основания и использует данные электронных систем о технических характеристиках и статусе объекта.
Что делать, если объект построен после 9 апреля 2015 года?
Как узаконить самовольное строительство, завершённое после 9 апреля 2015 года –– распространенный запрос. Это зависит от конкретного нарушения. Строительная амнистия на такие объекты не распространяется, а универсального механизма, который позволял бы просто оформить постройку задним числом, нет. Проверяют, были ли законные основания для выполнения работ, соответствуют ли документы на землю фактическому использованию участка и имеются ли существенные отступления от проекта или строительных норм.
Дальнейшие действия формируют по результатам этой проверки. В одном случае потребуется надлежащее оформление градостроительной и разрешительной документации, в другом — устранение нарушений или изменение объекта, а при наличии предусмотренных законом оснований — обращение в суд. Технический паспорт не подменяет ни разрешительные документы, ни государственную регистрацию права.
Узаконивание через суд
Узаконивание самостроя через суд не является автоматической альтернативой административной процедуре. Суд применяет статью 376 ГК Украины и учитывает права на земельный участок, обстоятельства строительства, а также возможное нарушение прав других лиц. Само существование здания или продолжительное пользование им не означает обязательное признание права собственности на самострой.
Если право подтверждено судебным решением, требования к технической безопасности здания сохраняются. Для дальнейшего оформления используют данные технической инвентаризации, результаты обследования и решение суда, которое набрало законную силу.
Сроки, штрафы и риск сноса
В рамках строительной амнистии соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля принимает объект без взимания платы в течение 10 рабочих дней после получения заявления и полного комплекта документов. К владельцам или пользователям земельных участков, которые оформляют подходящие под эту процедуру объекты, не применяются штрафы за отсутствие разрешительного документа на строительные работы и использование непринятого объекта.
Если постройка нарушает строительные требования, права третьих лиц либо правила использования земельного участка, вопрос может дойти до обязательной перестройки или сноса. Поэтому до начала оформления проверяют не только дату завершения строительства, но и техническое состояние здания, документы на землю и характер допущенных нарушений.