Самочинне будівництво виникає не лише через відсутність одного дозволу. Такий статус може мати нерухомість, яку звели на ділянці, не призначеній для відповідної забудови, без документа на виконання будівельних робіт або належного проєкту, а також з істотними порушеннями будівельних норм. Тому алгоритм дій із узаконення самочинного будівництва обирають з урахуванням причини порушення, часу завершення робіт і прав на землю.
Від чого залежить алгоритм узаконення?
Перевірку починають із вихідних даних про об’єкт. Визначають період будівництва, призначення та площу будівлі, цільове призначення земельної ділянки, наявність зареєстрованого права на землю і клас наслідків. Ці відомості дають змогу зрозуміти, чи підпадає об’єкт під спрощену процедуру, чи знадобиться інший спосіб оформлення.
Навіть правильно оформлений технічний паспорт лише фіксує характеристики нерухомості й сам по собі не створює права власності. Стаття 376 Цивільного кодексу України відокремлює факт зведення об’єкта від виникнення права на нього. З цієї причини особливості алгоритму дій із узаконення самочинного будівництва встановлюють після аналізу земельних, технічних і будівельних документів.
Спрощена процедура: будівельна амністія
Будівельна амністія застосовується не до всіх самочинно зведених об’єктів. Для індивідуальних житлових, садових і дачних будинків площею до 500 м² вона охоплює споруди, завершені з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, якщо земельна ділянка має відповідне цільове призначення. Для будівель і споруд сільськогосподарського призначення діє окремий часовий критерій — будівництво до 12 березня 2011 року.
Якщо об’єкт відповідає умовам спрощеної процедури, порядок узаконення самобуду включає технічну інвентаризацію, необхідне обстеження, оформлення готовності об’єкта та подальшу державну реєстрацію права власності.
Технічний паспорт і технічне обстеження
Технічна інвентаризація потрібна для фіксації фактичної площі, конфігурації та інших характеристик будівлі з внесенням відомостей до Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ.
Для індивідуальних будинків площею до 300 м² і господарських споруд до 100 м² можливість безпечного використання може визначатися за результатами візуального обстеження з внесенням відповідних даних до реєстру. У випадках, передбачених процедурою, складається звіт про технічне обстеження.
Декларація про готовність і введення в експлуатацію
Після завершення технічних процедур переходять до оформлення готовності об’єкта. Введення об’єкта в експлуатацію за спрощеною процедурою здійснюється на підставі декларації, яку можна подати через ЦНАП або електронний сервіс, якщо для конкретної послуги доступне електронне подання. У документах зазначають реєстраційні відомості ЄДЕССБ, сформовані за результатами технічної інвентаризації та обстеження.
Реєстрація права власності
Після того, як відомості про готовність об’єкта оформлені в установленому порядку, проводиться реєстрація права власності на будинок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Реєстратор перевіряє передбачені законом підстави та використовує дані електронних систем про технічні характеристики і статус об’єкта.
Що робити, якщо об’єкт збудовано після 9 квітня 2015 року?
Як узаконити самочинне будівництво, завершене після 9 квітня 2015 року, — поширений запит. Це залежить від конкретного порушення. Будівельна амністія на такі об’єкти не поширюється, а універсального механізму, який давав би змогу просто оформити споруду заднім числом, немає. Перевіряють, чи були законні підстави для виконання робіт, чи відповідають документи на землю фактичному використанню ділянки та чи є істотні відхилення від проєкту або будівельних норм.
Подальші дії визначають за результатами цієї перевірки. В одному випадку знадобиться належне оформлення містобудівної та дозвільної документації, в іншому — усунення порушень або зміна об’єкта, а за наявності передбачених законом підстав — звернення до суду. Технічний паспорт не замінює ні дозвільні документи, ні державну реєстрацію права.
Узаконення через суд
Узаконення самобуду через суд не є автоматичною альтернативою адміністративній процедурі. Суд застосовує статтю 376 ЦК України та враховує права на земельну ділянку, обставини будівництва, а також можливе порушення прав інших осіб. Саме існування будівлі або тривале користування нею не означає обов’язкового визнання права власності на самобуд.
Якщо право підтверджене судовим рішенням, вимоги до технічної безпеки будівлі зберігаються. Для подальшого оформлення використовують дані технічної інвентаризації, результати обстеження та рішення суду, яке набрало законної сили.
Строки, штрафи та ризик знесення
У межах будівельної амністії відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю приймає об’єкт без стягнення плати протягом 10 робочих днів після отримання заяви та повного комплекту документів. До власників або користувачів земельних ділянок, які оформлюють об’єкти, що відповідають умовам цієї процедури, не застосовуються штрафи за відсутність дозвільного документа на будівельні роботи та використання неприйнятого об’єкта.
Якщо споруда порушує будівельні вимоги, права третіх осіб або правила використання земельної ділянки, питання може дійти до обов’язкової перебудови чи знесення. Тому до початку оформлення перевіряють не лише дату завершення будівництва, а й технічний стан будівлі, документи на землю та характер допущених порушень.