Чтобы выставить квартиру на рынок по адекватной цене, необходимо провести ее оценку. Определение стоимости объекта недвижимости – ключевой этап в процессе его реализации. Расчет можно произвести как своими силами, так и обратившись за помощью к профессионалам.
Да, оценка обязательна – без нее нотариус не оформит сделку
Вопрос о том, нужна ли оценка имущества при купле-продаже недвижимости, имеет однозначный ответ: да. Без отчета об оценке имущества, зарегистрированного в Единой базе данных отчетов об оценке (ЕБД), нотариус не вправе удостоверить договор купли-продажи квартиры.
Что говорит закон: № 2658-III и статья 172 Налогового кодекса
Закон Украины № 2658-III обязывает проводить экспертную денежную оценку имущества перед каждой сделкой, а статья 172 Налогового кодекса устанавливает, что именно оценочная стоимость является базой для расчета налогов.
Почему нотариус требует именно зарегистрированный отчет
Нотариус не вправе удостоверить договор купли-продажи квартиры без отчета об оценке имущества, предварительно внесенного в Единую базу данных отчетов об оценке (ЕБД). Незарегистрированный документ юридической силы не имеет.
Кто проводит оценку и что входит в отчет?
Оценка имущества при купле-продаже выполняется исключительно сертифицированным оценщиком. Итогом работы становится экспертная денежная оценка имущества, которая фиксирует рыночную стоимость объекта на дату оценки. Отчет должен быть зарегистрирован в ЕБД до подписания договора – иначе нотариус не примет документ.
Требования к оценщику: сертификат и реестр ФГИУ
Оценку недвижимости при продаже вправе проводить только сертифицированный оценщик – субъект оценочной деятельности, включенный в реестр Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ). Проверить актуальность сертификата можно на сайте регулятора.
Как отчет регистрируется в ЕБД
После составления отчет загружается оценщиком в ЕБД и получает уникальный номер. Только после регистрации отчета в единой базе данных документ считается действительным и может быть передан нотариусу.
Как оценочная стоимость влияет на налоги
Именно от оценочной стоимости недвижимости рассчитываются НДФЛ при продаже квартиры и военный сбор при продаже недвижимости, которые администрирует Государственная налоговая служба Украины. При этом освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости возможно – если объект находился в собственности более трех лет и продается впервые в отчетном году.
НДФЛ и военный сбор: от какой стоимости считается налог
База налогообложения – оценочная стоимость недвижимости, но не ниже рыночной цены сделки. Актуальные ставки НДФЛ при продаже квартиры и военного сбора закреплены в ст. 167 и 172 НКУ – рекомендуем уточнять их перед сделкой, так как они могут меняться.
Когда НДФЛ не платится: условия освобождения по ст. 172 НКУ
Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости применяется, если объект находился в собственности более трех лет и это первая продажа продавца в текущем году. На наследственное жилье действуют отдельные условия.
Экспертная оценка vs. рыночная цена сделки: в чем разница
Оценка имущества при купле-продаже – это официально зафиксированная стоимость, определенная оценщиком. Стороны вправе указать в договоре цену выше оценочной, однако налоги все равно рассчитываются от большей из двух величин.
Частые ошибки и нюансы, о которых стоит знать заранее
Оценка имущества при купле-продаже недвижимости в Украине – это обязательная процедура, необходимая для определения базы налогообложения, а не только для установления реальной рыночной цены. С 2026 года контроль за сделками усилен, а процедуры стали более прозрачными, с активным участием риелторов в финансовом мониторинге.
Что будет, если отчет не попал в ЕБД до сделки
Нотариус откажет в удостоверении договора. Сделку придется переносить до момента, пока оценщик не зарегистрирует документ в базе – это занимает от нескольких часов до суток.
Может ли покупатель или продавец оспорить оценочную стоимость
Да – любая из сторон вправе заказать рецензию у другого оценщика недвижимости в Украине и оспорить результат в ФГИУ или в судебном порядке.
Коротко: что нужно проверить перед оформлением
- Оценщик имеет действующий сертификат ФГИУ.
- Отчет зарегистрирован в ЕБД до визита к нотариусу.
- Отчет об оценке при продаже квартиры составлен не ранее чем за 6 месяцев до сделки.
- Уточнены актуальные ставки НДФЛ и военного сбора по ст. 167, 172 НКУ.
Если вам нужна помощь с подбором оценщика для нотариуса в Украине или сопровождением сделки, наши специалисты готовы взять на себя все этапы оформления.