Щоб виставити квартиру на ринок за адекватною ціною, необхідно провести її оцінку. Визначення вартості об’єкта нерухомості – ключовий етап у його реалізації. Розрахунок можна зробити як самотужки, так і звернувшись за допомогою до професіоналів.
Так, оцінка є обов’язковою – без неї нотаріус не оформить угоду.
Питання, чи потрібна оцінка майна при купівлі-продажу нерухомості, має однозначну відповідь: так. Без звіту про оцінку майна, зареєстрованого в Єдиній базі даних звітів про оцінку (ЄБД), нотаріус не має права засвідчити договір купівлі-продажу квартири.
Що говорить закон: № 2658-III та стаття 172 Податкового кодексу
Закон України № 2658-ІІІ зобов’язує проводити експертну грошову оцінку майна перед кожною угодою, а стаття 172 Податкового кодексу встановлює, що саме оцінна вартість є базою для розрахунку податків.
Чому нотаріус вимагає саме зареєстрованого звіту
Нотаріус не має права засвідчити договір купівлі-продажу квартири без звіту про оцінку майна, попередньо внесеного до Єдиної бази даних звітів про оцінку (ЄБД). Незареєстрований документ юридичної сили не має.
Хто проводить оцінку та що входить до звіту?
Оцінка майна під час купівлі-продажу виконується виключно сертифікованим оцінювачем. Підсумком роботи стає експертна грошова оцінка майна, що фіксує ринкову вартість об’єкта на дату оцінки. Звіт має бути зареєстрований у ЄБД до підписання договору – інакше нотаріус не прийме документ.
Вимоги до оцінювача: сертифікат та реєстр ФДМУ
Оцінку нерухомості під час продажу має право проводити лише сертифікований оцінювач – суб’єкт оціночної діяльності, включений до Реєстру Фонду державного майна України (ФДМУ). Перевірити актуальність сертифіката можна на сайті регулятора.
Як звіт реєструється в ЄБД?
Після складання звіт завантажується оцінювачем до ЄБД та отримує унікальний номер. Тільки після реєстрації звіту в базі даних документ вважається дійсним і може бути переданий нотаріусу.
Як оцінна вартість впливає на податки
Саме від оцінної вартості нерухомості розраховуються ПДФО під час продажу квартири та військовий збір під час продажу нерухомості, які адмініструє Державна податкова служба України. При цьому звільнення від ПДФО під час продажу нерухомості можливе – якщо об’єкт знаходився у власності понад трьох років і продається вперше у звітному році.
ПДФО та військовий збір: від якої вартості вважається податок
База оподаткування – оцінна вартість нерухомості, але не нижча за ринкову ціну угоди. Актуальні ставки ПДФО під час продажу квартири та військового збору закріплені у ст. 167 та 172 ПКУ – рекомендуємо уточнювати їх перед угодою, оскільки вони можуть змінюватись.
Коли ПДФО не сплачується: умови звільнення за ст. 172 ПКУ
Звільнення від ПДФО під час продажу нерухомості застосовується, якщо об’єкт перебував у власності понад три роки і це перший продаж продавця в поточному році. На спадкове житло діють окремі умови.
Експертна оцінка vs. ринкова ціна угоди: у чому різниця
Оцінка майна при купівлі-продажу – офіційно зафіксована вартість, визначена оцінювачем. Сторони мають право вказати в договорі ціну вище за оцінну, проте податки все одно розраховуються від більшої з двох величин.
Часті помилки та нюанси, про які варто знати заздалегідь
Оцінка майна під час купівлі-продажу нерухомості в Україні – це обов’язкова процедура, яка потрібна для визначення бази оподаткування, а не лише для встановлення реальної ринкової ціни. З 2026 року контроль за операціями посилено, а процедури стали прозорішими, з активною участю ріелторів у фінансовому моніторингу.
Що буде, якщо звіт не потрапив до ЄБД до угоди
Нотаріус відмовить у посвідченні договору. Угоду доведеться переносити доти, доки оцінювач не зареєструє документ у базі – це займає від кількох годин до доби.
Чи може покупець чи продавець оскаржити оцінну вартість
Так, кожна зі сторін має право замовити рецензію в іншого оцінювача нерухомості в Україні та оскаржити результат у ФДМУ або в судовому порядку.
Коротко: що потрібно перевірити перед оформленням
- Оцінювач має чинний сертифікат ФДМУ.
- Звіт зареєстрований в ЄБД до візиту до нотаріуса.
- Звіт про оцінку під час продажу квартири складено не раніше ніж за 6 місяців до угоди.
- Уточнено актуальні ставки ПДФО та військового збору за ст. 167, 172 ПКУ.
Якщо вам потрібна допомога з підбором оцінювача для нотаріуса в Україні або з супроводом угоди, наші фахівці готові взяти на себе всі етапи оформлення.