Процес переведення об’єктів нерухомості з категорії житлових до нежитлових приміщень є дуже затребуваним. Підприємці активно шукають ідеальні локації для своїх офісів, торгових точок або б’юті-студій, беручи до уваги зручність транспортного сполучення та привабливість району для цільової аудиторії.
Що означає переведення приміщення до нежитлового фонду?
Власник квартири нерідко вирішує використовувати її в комерційних цілях: відкрити офіс, аптеку, салон краси або магазин. Для цього необхідно пройти процедуру виведення з житлового фонду до нежитлового. Правову основу складають Житловий кодекс Української РСР, ст. 7–8, які допускають зміну функціонального призначення житла за дотримання низки обов’язкових умов.
Переведення квартири в нежитловий фонд означає зміну цільового призначення об’єкта нерухомості: приміщення виключається з житлового фонду та набуває статусу нежитлового, придатного для ведення господарської діяльності. Після цього власник має право законно здавати площу в оренду під офіс або вести там підприємницьку діяльність.
Які приміщення можна перекласти – базові вимоги
Закон не забороняє змінювати призначення будь-якої квартири, проте встановлює чіткі умови переведення житлового приміщення до нежитлового. Насамперед необхідно переконатися, що об’єкт відповідає технічним та містобудівним нормам.
Розташування на першому поверсі чи над нежитловим приміщенням
Головна вимога до приміщення при зміні призначення – його поверховість. Перший поверх, як вимога при переведенні квартири, закріплений практикою органів місцевого самоврядування: квартира повинна перебувати на першому поверсі або безпосередньо вже над існуючим нежитловим приміщенням. Квартири на других і вище поверхах переводяться значно рідше – лише за наявності окремого входу та за умови, що поверх нижче вже є нежитловим.
Наявність чи можливість обладнання окремого входу
Серед обов’язкових умов – окремий вхід як умова переведення. Нежитлове приміщення не повинно бути суміщеним з житловою частиною будинку через загальні сходові клітки або холи. Якщо окремого входу немає, перепланування під час переведення до нежитлового має передбачати його організацію – інакше дозвіл на переведення з житлового приміщення до нежитлового отримати не вдасться.
Коли переведення неможливе згідно із законом?
Існують ситуації, за яких переоформлення житлового приміщення у нежитлове виключено незалежно від бажання власника:
- приміщення використовується як єдине житло власника та зареєстрованих осіб;
- будинок визнаний аварійним або таким, що підлягає знесенню;
- квартира знаходиться в будівлі, яка не передбачає нежитлових приміщень за проєктом;
- плановане використання суперечить санітарним нормам (наприклад, промислове виробництво у житловому будинку).
Умови, які має виконати власник
Переведення житлового приміщення (квартири, будинку) до нежитлового фонду в Україні – це складна процедура, яка потребує зміни цільового призначення об’єкта та, найчастіше, проведення будівельних робіт.
Технічні характеристики приміщення
До початку процедури потрібно переконатися у відповідності об’єкта будівельним та санітарним вимогам. Технічний паспорт на нежитлове приміщення оформляється в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) або сертифікованим спеціалістом після завершення всіх необхідних робіт. Якщо заплановане перепланування, воно має бути погоджене в рамках ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038-VI та отримати схвалення ДАБІ – Державної архітектурно-будівельної інспекції.
Згода співвласників та ОСББ
Згода співвласників на зміну призначення – обов’язковий елемент пакета документів. У багатоквартирному будинку, де діє ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), необхідно отримати рішення загальних зборів співвласників. Це прямо передбачено ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VIII. Без такої згоди органи місцевого самоврядування відмовлять у розгляді заяви.
Відсутність обтяжень, іпотеки, арештів
Квартира не повинна перебувати під арештом, в іпотеці або мати інші обтяження, зафіксовані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо обтяження існує, його потрібно зняти до подання документів. У разі іпотеки буде потрібна письмова згода банку-кредитора, завірена нотаріусом.
Який орган приймає рішення та як оформляється переведення?
Переведення житлового приміщення (квартири, будинку) до нежитлового в Україні – це процедура, яка потребує дозволу місцевого органу архітектури та попереднього виготовлення звіту про технічну можливість такого переведення.
Процес включає отримання дозволу на розробку проєкту, погодження містобудівних умов та обмежень, отримання дозволу на проведення будівельних робіт, проведення технічної інвентаризації (виготовлення технічного паспорта) після реконструкції, введення об’єкта в експлуатацію та реєстрацію права власності на об’єкт нерухомого майна.
Технічний паспорт БТІ та декларація про переведення квартири в нежитлове приміщення
Після проведення всіх процедур, пов’язаних із реконструкцією квартири, оформляється декларація готовності про переведення приміщення до нежитлового фонду. Цей документ підтверджує фактичну зміну цільового призначення об’єкта та є підставою для подальшої реєстрації. Паралельно БТІ або сертифікований спеціаліст з технічної інвентаризації (експерт) видає оновлений технічний паспорт об’єкта нерухомості з новим функціональним призначенням.
Реєстрація у Державному реєстрі речових прав
Завершальним кроком під час переведення житлового приміщення до нежитлового є реєстрація змін у реєстрі нерухомості. Після присвоєння нежитловому приміщенню окремої поштової адреси та введення об’єкта в експлуатацію державний реєстратор чи нотаріус вносить відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З моменту реєстрації об’єкт офіційно вважається нежитловим, і власник має право використовувати його в комерційних цілях.
Підстави для відмови у переведенні
Знати про можливі підстави для відмови в переведенні житлового в нежитлове заздалегідь – означає уникнути зайвих витрат часу та коштів.
Найбільш поширені підстави для негативного рішення:
- неповний комплект документів чи неналежне оформлення заяви;
- відсутність згоди співвласників чи рішення ОСББ;
- невідповідність приміщення містобудівним нормам;
- наявність обтяжень, що діють – арешту, іпотеки;
- плановане використання суперечить санітарним чи екологічним вимогам;
- існують червоні лінії, які не дозволяють спроєктувати вхідну групу;
- неузгоджене перепланування, що стосується несучих конструкцій будівлі.
Якщо вам потрібна допомога з підготовкою документів або супроводом процедури виведення житлового приміщення в нежитлове, фахівці нашої компанії готові взяти на себе всі етапи – від перевірки відповідності вимогам до переведення до нежитлового фонду документів та реєстрації змін до реєстру.