Продаж квартири – це не просто пошук покупця та домовленість про ціну. Значна частина часу йде на збір паперів, і саме тут найчастіше виникають несподівані затримки. Дізнатися, які документи потрібні для продажу квартири, варто ще до того, як з’явиться претендент на купівлю.
Частина паперів оформлюється швидко, інші потребують часу або попереднього погодження. Тому перелік документів для продажу квартири краще вивчити заздалегідь і перевірити, чи все гаразд із тими, що вже є на руках.
Основний перелік документів для продажу
Незалежно від обставин угоди, документи для продажу квартири в Україні включають кілька обов’язкових позицій. Відсутність будь-якого з перелічених пунктів стане перешкодою для нотаріуса під час посвідчення договору.
До таких обов’язкових документів належать:
- Паспорт (посвідчення особи) та ІПН (ідентифікаційний код) власника нерухомості.
- Правовстановлювальні документи, що підтверджують підстави набуття права власності. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину або подібний акт.
- Витяг з Єдиного державного реєстру, що містить відомості про права на нерухоме майно. Цей документ є підтвердженням поточного стану об’єкта та відсутності на ньому будь-яких обмежень або арештів.
Додаткові документи залежно від ситуації
Залежно від складу сім’ї продавця, наявності неповнолітніх власників або особливостей самої квартири, список документів може суттєво розширитися.
Якщо житло було придбано в період шлюбу, для його реалізації знадобиться нотаріальна згода чоловіка або дружини, навіть якщо право власності зареєстровано виключно на одного з подружжя. Якщо ж серед власників нерухомості є особи, які не досягли повноліття або визнані недієздатними, то укладення угоди можливе лише за наявності відповідного дозволу від органів опіки та піклування.
Якщо квартира розташована в новобудові та ще не пройшла процедуру реєстрації в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), перед продажем потрібно привести документи у відповідність до реєстрових даних. Це важливо перевірити заздалегідь, оскільки усунення невідповідностей забирає час.
Документи, які нотаріус перевіряє перед посвідченням договору
Нотаріус – ключова фігура в угоді з нерухомістю. Він не просто засвідчує підписи, а й несе відповідальність за законність оформлення. Тому перед посвідченням договору фахівець самостійно перевіряє низку відомостей у державних реєстрах, а частину документів запитує у продавця.
Експертна оцінка майна та перевірка її номера в базі ФДМУ
Звіт про оцінкунерухомості має бути чинним. Строк його актуальності обмежений. Нотаріус зобов’язаний перевірити номер звіту в базі даних Фонду державного майна України (ФДМУ) — якщо звіт туди не внесено або його строк закінчився, документ не буде прийнято.
Оцінку проводить сертифікований оцінювач. Варто враховувати, що ринкова вартість та оціночна вартість можуть відрізнятися. Саме від оціночної вартості розраховуються податки та мито.
Довідка про зареєстрованих осіб у квартирі
Нотаріус перевіряє, хто зареєстрований у квартирі на момент угоди. Для цього продавець надає довідку про реєстрацію місця проживання (відомості з реєстраційної картки). Її можна отримати в ЦНАП або через відповідний реєстр територіальної громади.
У разі продажу житла, в якому зареєстровані неповнолітні, потрібна особлива увага. Щоб уникнути труднощів зі зняттям з реєстрації (випискою) дітей до моменту укладення угоди, може знадобитися завчасне отримання дозволів від органів опіки.
Перевірка комунальних заборгованостей та відсутність обтяжень
Важливою частиною підготовки до угоди є погашення боргів за комунальні послуги та відсутність юридичних обмежень на нерухомість. Хоча неоплачені рахунки за ЖКП самі по собі не є перешкодою для завершення угоди, покупці, найімовірніше, наполягатимуть на наданні їм документа, що підтверджує відсутність заборгованостей.
Питання, пов’язані з перевіркою обтяжень та арештів на квартиру, верифікуються нотаріусом безпосередньо через Державний реєстр речових прав. Якщо житло перебуває під арештом або іпотекою, продаж стане можливим лише після офіційного зняття всіх подібних обмежень.